中國摩天大樓熱：地方政府成推手 超長回報期考驗開發商

    開發商建設超高層建筑的收益，要從兩方面考慮：產出和投入。在黃易里看來，雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報，但是往往帶來更低廉的土地以及更便捷的高額融資。

    黃易里表示，建設超高層建筑的風險并不一定會大于普通建筑，關鍵在于拿地成本和融資能力。一方面，能夠建設超高層建筑的開發商，往往會從政府手中獲得較為低廉的土地；另一方面，開發商的啟動資金達到投資額的35%就可撬動項目，在建設后期，因為超高層建筑的估值高，開發商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資，利用滾動開發提供現金流。

    以建設武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團為例。據《瞭望東方周刊》報道，2009年，南昌市政府、濟南市政府都曾為吸引綠地集團在當地建設超高層，捆綁低價住宅用地。此外，有綠地項目之地便有眾多銀行組成的銀行團身影。在業內人士看來，正是綠地的超高層建筑，使得其拿地成本低、融資能力強。

    不過，風險低只是對相對成熟開發商而言，超高層建筑的回報周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示，對于超高層建筑的開發商而言，回報期基本在10年左右，如果市場處于供大于求狀況，開發商還需深耕品牌，周期將進一步拉長。

    不同的企業對回報期有不同要求。黃易里表示，一般而言，資金充沛的開發商多選擇長期持有物業，通過租賃及增值來實現投資回報，反之，則多選擇持有部分核心物業，而通過銷售快速收回投資，縮短回報周期。對于自持的資產部分，據高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋介紹，有多種運營模式，既可自己組建物業經營，又可委托管理，也可引入專業管理團隊合作經營。