一線城市房價下跌 機構稱年內限購難放松

    “上海調整了普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市。”上海某房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示，市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也導致房價下跌的壓力減少。

    事實上，取消限購、放松信貸等政策逐漸釋放后，一線城市改善性需求入市門檻降低，加快了入市節奏，這在某種程度上刺激了一線城市樓市成交量，導致庫存微降。不過，嚴躍進認為，盡管一系列提振樓市成交量的調控政策不斷被實施，但一線城市今年年內放松限購的可能性依然很小。

    一線城市房價下跌

    據上海某房地產研究院11月17日發布的報告顯示，2014年10月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現出供小于求的市場關系；新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。這意味著近9個月以來一線城市庫存首次出現環比下跌的現象。

    值得注意的是，2014年10月份，一線城市新建商品住宅成交均價為22368元/平方米，比9月份減少了1168元/平方米，環比減少5.0%，同比增長6.9%。

    從各個城市新建住宅銷售均價表現來看，“北上廣深”四個城市新建商品住宅成交均價分別為24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米，環比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

    對此，嚴躍進認為，9月份以來，一線城市高端項目成交狀況較好，拉高了住宅銷售均價，但10月份則出現了正常的調整，因此有所下降。但從2010年以來的監測數據看，目前一線城市房價仍處于高位震蕩狀態。

    滬二手房交易環比增三成

    值得一提的是，從一線城市存量商品住宅（二手房）成交面積來看，2014年10月份為306萬平方米，環比增長15.2%，同比減少21.3%，其中，上海的環比增幅最大，為32.3%。

    “隨著普通住宅標準的調整，上海房產交易市場中普通商品住宅的比重也大幅提升。”據相關機構的研究報告顯示，在二手房市場，上海普通住宅的交易比重從79.3%提高到了88.6%，其中內環內從75%提高到了82.8%，內外環間從78.5%提高到了89.3%，外環外從81.6%提高到了89.9%，內環線與外環線之間的占比提升幅度最大，達到了10.8%。

    對此，上海我愛我家市場部陳葉向記者表示，根據此前上海央行出臺的房貸新政以及公積金新政，只有普通住宅才能享受政策優惠，但隨著標準的改變，上海市場的房屋交易的成本將有所下降。同時，配合當前房貸新政，由于普通住宅可以享受二套房貸優惠政策，部分需求的入市意愿提升，也提高了購房者對后期樓市的信心，促進了二手房市場成交量將穩步回升。

    賣地收入或破3000億元

    事實上，《證券日報》記者最近接觸的多家房企高層均認為，2015年房地產市場會比今年樂觀一些，而這源于取消限購、放松信貸、調整政策以便釋放改善性需求入市等一系列調整性政策的執行。

    但盡管如此，正如嚴躍進所示，一線城市的限購政策年內不會松綁，上述房企高層也均不認為一線城市會取消限購。“目前來看，一線城市的限購政策不會輕易松綁，但（一線城市）仍是風險相對較低的市場。”某房企高層向《證券日報》記者透露，相比于庫存過高的城市，在一線城市布局還是能實現較快的去庫存速度的。

    鑒于此，標桿房企今年4月份開始冷下來的拿地情緒10月底開始轉變。據中原地產市場研究部統計數據顯示：11月1日至11月16日，20大標桿房企拿地花費248.86億元，為近8個月以來最高，房企抄底拿地動作明顯增加。

    而據中原地產市場研究部統計的另一組數據顯示：截至11月16日，“北上廣深”四個城市的住宅土地總成交額為2789億元，提前突破2013年創造的歷史紀錄，預計全年將首次突破3000億元。而從樓面價看，截至11月16日，一線城市成交的185宗住宅土地平均樓面價每平方米高達11228元，同比上漲幅度高達48%。

    對此，中原地產首席分析師張大偉認為，標桿房企之前因為去庫存而不拿地，最近部分城市的土地價格開始下調，加上救市政策的疊加，對房企去庫存非常有利，其后市拿地積極性可能更高。